Виконання орендарем так званого косметичного ремонту часто призводить до суперечок між орендодавцем та орендарем під час та після закінчення терміну оренди.



Косметичний ремонт – це роботи, необхідні для ремонту квартири та усунення будь-яких погіршень зовнішнього вигляду кімнат протягом періоду оренди.

Досі поширеною помилковою думкою є те, що орендар зобов'язаний проводити косметичний ремонт. Якщо договір оренди не містить положення про косметичний ремонт, цей обов'язок покладається на орендодавця відповідно до чинного законодавства.

Однак на практиці досить поширеною є те, що косметичний ремонт залишається орендарем у договорі оренди. Загалом це допустимо, але завжди залежить від конкретного випадку через велику судову практику, яка існує на даний момент. Тому, як з точки зору орендаря, так і з точки зору орендодавця, завжди доцільно, щоб кваліфікований юрист склав або хоча б перевірив договір оренди під час його укладання, оскільки вимоги щодо його дійсності та допустимості постійно змінюються. Особливо в Інтернеті, начебто авторитетні портали містять шаблони договорів оренди, які або застаріли, або з самого початку не відповідають законодавству.

Незалежно від того, хто зобов'язаний проводити косметичний ремонт у конкретному випадку, ремонтні роботи, які служать лише для підтримки квартири в належному стані, завжди входять до обов'язків орендодавця. Згідно з § 535 абзацом 1 Цивільного кодексу Німеччини (BGB), орендодавець зобов'язаний підтримувати орендоване майно у стані, придатному для договірного використання. Пункти договорів оренди, які відхиляються від цього на шкоду орендарю, як правило, є недійсними. Однак у виняткових випадках такі ремонтні роботи все ще можуть входити до сфери відповідальності орендаря, зокрема, якщо це стає необхідним через надмірний знос, спричинений використанням орендарем орендованого майна. Однак орендар не зобов'язаний усувати звичайний знос.

Якщо орендар виконав косметичний ремонт, хоча не був зобов'язаний це робити – через відсутність відповідного пункту в договорі оренди або через те, що цей пункт є недійсним – орендар, як правило, може вимагати від орендодавця відшкодування витрат, понесених на цю роботу.



З іншого боку, якщо орендар не виконує необхідний косметичний ремонт, незважаючи на юридичний обов'язок це зробити, орендодавець може, встановивши термін безрезультатно, найняти третю сторону (наприклад, професійного маляра) та вимагати відшкодування від орендаря – можливо, за значно вищу ціну, ніж якби орендар сам пофарбував житло. Якщо затримка косметичного ремонту перешкоджає запланованому перездаванню в оренду, і новий орендар не може заселитися раніше, ніж на місяць пізніше запланованого терміну, орендодавець також може вимагати від попереднього орендаря компенсацію за втрату орендної плати.