Kündigung eines Gewerbemietvertrages

Im Gegensatz zum Mietrecht für Wohnungen gilt im Kontext der Vermietung von Räumen zur gewerblichen Nutzung kein Mieterschutz, da sich Mieter und Vermieter ebenbürtig gegenüber stehen. In der Folge gelten deutlich weniger Einschränkungen der Vertragsfreiheit bei Abschluss eines Gewerbemietvertrags. Sehr viel freier können die Vertragsparteien bei Vertragsschluss unter anderem über den Mietzweck, den Mietzins, die Abrechnung der Nebenkosten, die Vertragslaufzeit, die Kündigungsfristen und die Kündigungsrechte entscheiden. 

Tipp: Wenn Räume sowohl zu gewerblichen als auch zu privaten Zwecken genutzt werden und die gewerbliche Nutzung nicht eindeutig überwiegt, ist das Mietverhältnis nach dem Bundesgerichtshof rechtlich als Wohnraummietverhältnis zu behandeln (Urteil vom 9. Juli 2014, Az. VIII ZR 376/13).

Soll der Gewerbemietvertrag gekündigt werden, kommen sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter abhängig von der Vertragsgestaltung folgende Möglichkeiten in Betracht:

1. Ordentliche Kündigung
2. Außerordentliche Kündigung
3. Ausübung eines Sonderkündigungsrechts

Nicht in jedem Fall ist es möglich, ein Gewerbemietverhältnis durch eine ordentliche Kündigung zu beenden. Ist das Mietverhältnis befristet, d.h. für einen bereits bei Vertragsschluss festgelegten Zeitraum abgeschlossen worden, ist eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen.

Tipp: In einem solchen Fall kommt neben den weiter unten dargestellten Kündigungsoptionen auch der Abschluss eines Aufhebungsvertrags oder eines Untermietvertrags in Betracht. Letzteres ist insbesondere auch wegen § 540 Abs. 2 S. 2 BGB interessant. Ein Anwalt sollte dann unbedingt hinzugezogen werden.

Die im Gewerbemietrecht geltende Vertragsfreiheit ermöglicht es, in Mietvertrag individuelle Vereinbarungen hierzu zu treffen und z.B. eine längere oder kürzere Kündigungsfrist für beide Vertragsparteien zu vereinbaren. 

Sowohl befristete als auch unbefristete Gewerbemietverträge können bei vorliegen bestimmter Gründe außerordentlich gekündigt werden: Entweder muss eine vertraglich festgelegte Bedingung eingetreten sein oder es muss ein wichtiger Grund vorliegen, der einer Vertragspartei von Gesetzes wegen ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gewährt. Ob ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 BGB vorliegt, hängt vom Einzelfall und der jeweils einschlägigen Rechtsprechung ab. Die in § 543 Abs. 2 BGB aufgezählten wichtigen Gründe sind nicht abschließend sondern nur beispielhaft. 

In einem solchen Fall muss meist zuvor eine schriftliche Abmahnung des Vertragspartners erfolgen, damit diese das grundsätzlich zur Kündigung berechtigende Problem beseitigen kann. 

In besonderen Fällen können dem Mieter oder dem Vermieter Sonderkündigungsrechte zustehen.

• Modernisierungsmaßnahmen muss der Vermieter dem Mieter drei Monate im Voraus ankündigen. Bis zum Ende des Monats, in dem die Ankündigung erfolgt, kann der Mieter dann außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats – also vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen – kündigen.

• Im Fall des Todes des Mieters können die Erben oder der Vermieter innerhalb von einem Monat, nachdem ihnen der Tod des Mieters bekannt geworden ist, kündigen. Das Mietverhältnis endet dann mit dem Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist.

• Bei Insolvenz des Mieters kann der Vermieter ihm gemäß § 112 InsO nicht wegen Zahlungsverzug oder Verschlechterung der Vermögensverhältnisse kündigen. Andersherum kann der Insolvenzverwalter des Mieters den Mietvertrag aber gemäß § 109 InsO mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Dieses Kündigungsrecht besteht in jedem Fall, d.h. selbst dann, wenn im Mietvertrag eine Befristung der Mietdauer vorgesehen war und die ordentliche Kündigung deshalb ausgeschlossen ist.

• Sollte die Immobilie im Rahmen der Insolvenz des Vermieters zwangsversteigert werden, wird das Mietverhältnis mit dem neuen Eigentümer fortgeführt. Dieser kann aber außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen. Dies gilt bei befristeten und unbefristeten Gewerbemietverträgen gleichermaßen.