На відміну від законодавства про оренду житлової нерухомості, у контексті оренди приміщень для комерційного використання захист орендарів не застосовується, оскільки орендарі та орендодавці рівні. Як наслідок, існує значно менше обмежень щодо договірної свободи під час укладання договору комерційної оренди. Сторони договору мають набагато більшу свободу під час укладання договору, включаючи мету оренди, орендну плату, виставлення рахунків за додаткові витрати, термін дії договору, періоди попередження та права на розірвання договору.

Порада:Якщо приміщення використовуються як для комерційних, так і для приватних цілей, і комерційне використання не є чітко переважаючим, договір оренди має юридично розглядатися як договір оренди житлового приміщення згідно з рішенням Федерального суду (рішення від 9 липня 2014 року, № VIII ZR 376/13).

Якщо договір комерційної оренди має бути розірвано, як орендар, так і орендодавець мають такі можливості, залежно від умов договору:

1. Звичайне припинення
2. Позачергове звільнення
3. Здійснення спеціального права на розірвання договору

Не завжди можливо розірвати договір комерційної оренди шляхом звичайного повідомлення. Якщо оренда укладена на певний термін, тобто на період, вже визначений на момент укладення договору, звичайне повідомлення про розірвання неможливе.

Порада:У такому випадку, окрім варіантів розірвання, описаних нижче, можна також розглянути укладення угоди про розірвання або договору суборенди. Останній варіант є особливо цікавим з огляду на § 540, абзац 2, речення 2 Цивільного кодексу Німеччини (BGB). У таких випадках обов'язково слід проконсультуватися з юристом. бути проконсультованим.

Свобода договору, що застосовується в законодавстві про комерційну оренду, дозволяє вносити індивідуальні домовленості в договір оренди та, наприклад, домовлятися про довший або коротший термін попередження для обох договірних сторін.

Як строкові, так і безстрокові комерційні договори оренди можуть бути розірвані з поважної причини, якщо існують певні причини: або має бути виконана договірно передбачена умова, або має бути вагома причина, яка юридично надає одній стороні право на надзвичайне розірвання договору без попередження. Чи існує вагома причина у значенні статті 543 Цивільного кодексу Німеччини (BGB), залежить від конкретної справи та відповідної судової практики. Переважні причини, перелічені у статті 543 (2) Цивільного кодексу Німеччини (BGB), не є вичерпними, а лише прикладними.

У такому випадку договірному партнеру зазвичай необхідно заздалегідь надіслати письмове попередження, щоб можна було вирішити проблему, яка по суті виправдовує розірвання договору.

В особливих випадках орендар або орендодавець можуть мати спеціальні права на розірвання договору.

• Заходи з модернізації Орендодавець повинен попередити орендаря за три місяці. До кінця місяця, в якому було подано повідомлення, орендар може розірвати договір оренди з негайним набранням чинності, починаючи з кінця наступного місяця, тобто до початку заходів з модернізації.

• У випадку Смерть орендаря Спадкоємці або орендодавець можуть розірвати договір оренди протягом одного місяця з моменту, коли їм стало відомо про смерть орендаря. Тоді договір оренди припиняється після закінчення встановленого законом терміну попередження.

  
  

  • О Неплатоспроможність орендаря Згідно з розділом 112 Кодексу про неплатоспроможність (InsO), орендодавець не може розірвати договір оренди через прострочення платежу або погіршення фінансового становища. Однак, навпаки, керуючий у справах про неплатоспроможність орендаря може розірвати договір оренди з попередженням за три місяці відповідно до розділу 109 InsO. Це право на розірвання існує в будь-якому випадку, тобто навіть якщо договір оренди передбачав фіксований термін, а таким чином, звичайне розірвання договору виключається є.

    
    

    • Чи має майно бути продане в рамках Неплатоспроможність орендодавця Якщо нерухомість підлягає обов'язковому аукціону, договір оренди продовжуватиме діяти з новим власником. Однак новий власник може розірвати договір, попередньо повідомивши про це в установленому законом порядку. Це стосується як строкових, так і безстрокових комерційних договорів оренди.