Grundlagen für eine Mieterhöhung

Wurde bereits bei Abschluss des Mietvertrags oder durch Änderung desselben eine Staffelmiete vereinbart, erhöht sich der Mietzins gemäß dieser Vereinbarung. Zwischen jeder vereinbarten Mieterhöhung muss dabei jeweils mindestens 1 Jahr liegen. Außerdem muss der neue Mietzins in der Vereinbarung als absoluter Betrag festgelegt sein. Gegebenenfalls sind die einzelnen Mietstaffeln jedoch der zulässigen Höhe nach begrenzt, sofern die Mietwohnung in einer Gemeinde liegt, in der die Mietpreisbremse gilt.

Daneben ist es möglich, die Miete mit dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes zu koppeln (sog. Indexmiete). Dies ist für Mieter selten empfehlenswert, da sie nicht im Voraus wissen, wie hoch die Mieterhöhung ausfallen kann und dieser auch nicht widersprechen können. Hinzu kommt, dass Vermieter bei Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen die Miete noch zusätzlich erhöhen können (siehe unten).

Wenn keine Staffelmiete vereinbart wurde, kann der Mietzins nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden. 

Eine Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete darf der Vermieter nur alle 15 Monate vornehmen und muss dies dem Mieter schriftlich 2 Monate im Voraus ankündigen und wie jede Art der Mieterhöhung begründen. Als Begründung kann beispielsweise der sog. Mietspiegel angeführt werden, den die Praxis zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzieht. Dieser spiegelt die Mieten für vergleichbaren Wohnraum in den vorangegangenen 4 Jahren wieder. 

Der Höhe nach ist die Mieterhöhung auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete jedoch gedeckelt: Innerhalb von 3 Jahren darf die Miete um nicht mehr als 20 % erhöht werden. Maßgeblich für die Berechnung ist die Ausgangsmiete und nicht der erhöhte Mietzins. 

Ohne Zustimmung des Mieters ist eine Mieterhöhung möglich, wenn der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen hat. Die Miete darf dann um bis zu 8 % der Modernisierungskosten erhöht werden. Über anstehende Modernisierungsmaßnahmen und damit einhergehende Mieterhöhungen und geänderte Nebenkosten müssen Mieter 3 Monate vor deren Beginn informiert werden. Der erhöhte Mietzins selbst kann frühestens 2 Monate nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen verlangt werden. Eine Vorschrift, dass die Miete frühestens 1 Jahr nach der letzten Mieterhöhung erhöht werden darf, existiert im Hinblick auf die Mietzinserhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen hingegen nicht. 

Welche Maßnahmen als zur Mieterhöhung berechtigende Modernisierungsmaßnahme gelten, regelt § 555d BGB. Reine Instandsetzungsmaßnahmen wie die Reparatur einer Heizung gehören nicht dazu. 

Eine Mieterhöhung setzt die Zustimmung des Mieters voraus. Dieser darf die Zustimmung nur verweigern, wenn die Erhöhung nicht rechtmäßig erfolgt. Hierfür hat er eine Bedenkzeit von 2 Monaten ab schriftlicher Ankündigung der Mieterhöhung. Möchte er die Mieterhöhung nicht akzeptieren, steht ihm ein Sonderkündigungsrecht mit einer Kündigungsfrist von nur 2 Monaten zu.