Mietpreisbremse

In vielen deutschen Gemeinden ist der Wohnungsmarkt hart umkämpft. Vermieter sehen sich deshalb in der glücklichen Lage, hohe Mieten für Ihre Mietwohnungen verlangen zu können. Für Mieter bedeutet dies andererseits eine zunehmende finanzielle Belastung.

Im Falle eins Mieterwechsels gelten die rechtlichen Vorgaben zur Mieterhöhung während eines laufenden Mietverhältnisses nicht. Um aber zu verhindern, dass in besonders beliebten Städten und Dörfern die Mietpreise rasant ansteigen und nur noch sehr wohlhabende Mieter es sich leisten können, in diese Region zu ziehen, hat der Gesetzgeber 2015 in § 556d BGB die sog. Mietpreisbremse normiert. 

Die Mietpreisbremse besagt, dass Vermieter, die Ihre Wohnung an neue Mieter vermieten, nur einen Mietzins verlangen dürfen, der maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann auf verschiedene Arten, z.B. wie im Rahmen von Mieterhöhungen während laufender Mietverhältnisse durch den sog. Mietspiegel, erfolgen. 

Außer bei Neuvermietungen gilt die Mietpreisbremse gemäß § 557a Abs. 4 BGB auch für jede Mietstaffel einer Staffelmiete. 

Ob in einer Gemeinde die Mietpreisbremse gilt und die Miethöhe bei Neuvermietung deshalb gedeckelt ist, bestimmt das jeweilige Bundesland, in dem sich die Gemeinde befindet.

In Baden-Württemberg beispielsweise hat der Landesgesetzgeber in § 1 der Mietpreisbegrenzungsverordnung BW vom 06. Oktober 2020 festgelegt, in welchen Gemeinden eine Mietpreisbremse gelten soll. Die Mietpreisbegrenzungsverordnung BW gilt in ihrer jetzigen Fassung bis zum 30. Juni 2025. 

Wurde für eine Mietwohnung, für die die Mietpreisbremse gilt, eine zu hohe Miete verlangt und vom Mieter bezahlt, kann dieser die zu viel bezahlte Miete vom Vermieter zurückverlangen.

Ab welchem Zeitpunkt die zu viel bezahlte Miete zurückbezahlt werden kann, hängt davon ab, wann das Mietverhältnis begann. Schon seit Einführung der Mietpreisbremse konnten Mieter zu viel bezahlte Miete zurückfordern, die sie entrichtet hatten, nachdem der Vermieter auf die unwirksame Mietzinshöhe hingewiesen worden war. Für neue Mietverhältnisse ab April 2020 kann nach der neuen Fassung des § 556g BGB sogar rückwirkend die zu viel bezahlte Miete zurückgefordert werden, die der Mieter entrichtet hat, bevor der Vermieter auf die Unwirksamkeit der Miethöhe wegen eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse hingewiesen wurde. Auch in diesem Fall muss die Rüge jedoch innerhalb der ersten 2,5 Jahre des Mietverhältnisses erfolgen und dieses darf noch nicht beendet worden sein.