Прекращение коммерческой аренды

В отличие от закона об аренде квартир, при аренде помещений для коммерческого использования защита арендаторов не предусмотрена, поскольку арендаторы и арендодатели находятся в равных условиях. В результате значительно меньше ограничений договорной свободы при заключении коммерческой аренды. При заключении договора договаривающиеся стороны могут гораздо более свободно принимать решения о цели аренды, арендной плате, выставлении счетов за дополнительные расходы, сроке действия договора, периодах уведомления и правах на расторжение.

Кончик:Если помещения используются как в коммерческих, так и в личных целях, и коммерческое использование не является явно преобладающим, сдача внаем должна рассматриваться юридически как сдача внаем жилого помещения в соответствии с Федеральным судом (решение от 9 июля 2014 г., Az. VIII ZR 376/ 13).

Если договор коммерческой аренды подлежит расторжению, арендатору и арендодателю доступны следующие варианты, в зависимости от схемы договора:

1. Обычное прекращение
2. Чрезвычайное прекращение
3. Осуществление особого права на расторжение

Не всегда возможно прекратить коммерческую аренду путем обычного уведомления. Если аренда ограничена, т. е. заключена на срок, указанный при заключении договора, обычное расторжение исключено.

Кончик:В таком случае, помимо вариантов расторжения, представленных ниже, также может быть рассмотрено заключение договора расторжения или договора субаренды. Последнее особенно интересно из-за статьи 540, параграфа 2, предложения 2 BGB. Юрист обязательно должен нужно проконсультироваться.

Свобода договоров, применяемая в праве коммерческой аренды, позволяет заключать индивидуальные соглашения по этому поводу в договоре аренды и, например, согласовывать более длительный или более короткий период уведомления для обеих договаривающихся сторон.

Как срочная, так и бессрочная коммерческая аренда могут быть расторгнуты в чрезвычайном порядке по определенным причинам: либо должно наступить оговоренное в договоре условие, либо должна быть важная причина, которая дает одной из договаривающихся сторон право на чрезвычайное расторжение без уведомления в соответствии с законом. Наличие важной причины по смыслу § 543 BGB зависит от конкретного случая и соответствующего прецедентного права. Важные причины, перечисленные в § 543, абзаце 2 BGB, не являются исчерпывающими, а приведены только в качестве примера.

В таком случае партнер по договору обычно должен быть заранее предупрежден в письменной форме, чтобы можно было устранить проблему, которая в основном оправдывает расторжение.

В особых случаях арендатор или арендодатель могут иметь право на особые права расторжения.

• меры по модернизации арендодатель должен уведомить арендатора за три месяца. До конца месяца, в котором сделано объявление, арендатор может расторгнуть договор в чрезвычайном порядке в конце месяца после следующего, то есть до начала мероприятий по модернизации.

• В случае смерть арендатора наследники или арендодатель могут расторгнуть договор аренды в течение одного месяца после того, как узнали о смерти арендатора. Затем аренда прекращается с истечением установленного законом периода уведомления.

  
  

  • В банкротство арендатора Согласно § 112 InsO, арендодатель не может расторгнуть договор из-за неуплаты или ухудшения финансового положения. И наоборот, управляющий в деле о несостоятельности арендатора может расторгнуть договор аренды в соответствии с § 109 InsO с уведомлением за три месяца. Это право расторжения существует в любом случае, т. е. даже если ограничение срока аренды было предусмотрено в договоре аренды и Таким образом, обычное прекращение исключено. является.

    
    

    • Если недвижимость находится в пределах банкротство арендодателя выкуплены, аренда будет продолжена с новым владельцем. Однако последний может расторгнуть договор в чрезвычайном порядке с установленным законом сроком уведомления. Это в равной степени относится к срочной и бессрочной коммерческой аренде.